オフィス・店舗用物件の原状回復は、居住用の賃貸物件とは内容や考え方が異なります。
何かと慌ただしいオフィスの移転で、余計なトラブルを発生させないためにも、退去時の原状回復の考え方や注意点について正しく理解しておきましょう。
トラブルの原因になりやすい原状回復
賃貸契約における原状回復とは、物件から退去する際に、物件を契約時点の状態に戻すことを指します。
原状回復のトラブルとは？
よくある原状回復トラブルとしては、
「敷金以上の高額な工事費用を請求された」
「前の住人が付けていた傷までリフォームを命じられた」
「入居時点で既に古くなっていた設備の交換費用を、全額負担させられた」
などがあります。
なぜ原状回復はトラブルになりやすい？
原状回復は、工事の内容や費用の負担割合などを、細かく定めた法律がありません。
そのため、賃借人と賃貸人（物件のオーナー）のどちらが費用を負担するか、どこまで補修すべきかで、上記のようなトラブルを生み出してしまうことがあります。
国土交通省のガイドライン
このような事態を受けて、国土交通省は平成23年8月に、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定めました。
ただし、このガイドラインの内容は、居住用の賃貸物件を想定しており、オフィス・店舗用物件の場合、ケースによっては適用されないことがあります。
オフィスと賃貸住宅で異なる原状回復
原状回復は、オフィスと居住用物件で考え方が異なります。
特に、「費用を誰が負担するか」「自然損耗分の取り扱い」の2点について、必ず区別しておきましょう。
賃貸物件の原状回復とは
先ほどご紹介した、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、「生活しているうえで自然に発生した自然損耗は、原状回復の際、賃借人が費用を負担する必要はない」とされています。
自然損耗とは、画鋲で開けた小さな穴や、家具の重みでできたへこみ、壁や床の日光による日焼けなどです。
一方、タバコのヤニや不注意で付けた傷、誤った使用法で壊した設備など、自然損耗ではない汚れや破損は、賃借人が原状回復費用を負担しなければなりません。
ただし、設備の交換が生じた場合、入居前から既に生じていた経年劣化分については、賃借人の負担割合から除外することができます。
オフィス・店舗の原状回復とは
オフィスや店舗は、居住用の物件と違って、原状回復費用を賃借人がすべて負担しなくてはなりません。
どのようなオフィスや店舗でも、設備や間仕切り壁の追加など、ある程度のリフォームが必要です。そして退去する際は、事業のために追加した設備を、撤去工事しなければなりません。
この、新たに増設・追加した設備の撤去が、オフィス・店舗の原状回復に該当します。
なお、先ほども少し触れたように、国土交通省のガイドラインは、居住用の賃貸物件での判断基準ですので、店舗・オフィスでは適用されないこともあります。
そのため、自然損耗で生じた壁クロスや照明の劣化なども、原状回復工事の際に、併せて補修を命じられることがあるため、見積もりの内容にはよく目を通しておきましょう。
オフィス・店舗の原状回復の注意点
賃借人側が費用を負担しなければならない、オフィス・店舗の原状回復では、以下の点に注意しておきましょう。
契約書の内容をよく確認すること
トラブルが生じたとき、何よりも効力を持つのが、双方の印鑑が押された賃貸借契約書です。
移転が本格的にスタートする前に、賃貸借契約書の中に原状回復に関する記載がないか、必ず目を通しておきましょう。
もし、誤解を与えるような漠然とした表記や、相場以上の費用負担が記載されていた場合など、疑問点や不審な点があれば、テナントや弁護士に移転の前に相談しておくと、トラブルを回避することができます。
工事業者が指定されていることがある
オフィスの原状回復費用は、物件の規模にもよりますが、約20坪程度の広さで約30～60万円と、高額な費用を伴います。
しかし、テナントによっては、原状回復工事に使用する業者が指定されていることがあり、安い業者を選べないことがあります。
工事業者が指定されていた場合は、まずはその業者に見積もりを依頼し、その次に、同じ内容で他の業者から見積もりを取って、両方をテナント側に提示してみると良いでしょう。
条件次第では業者の変更が許可されるケースもありますので、まずは契約書の内容に従い、テナント側に良い条件を見つけて、交渉を優位に進めてみましょう。
他のケースが自分に当てはまるとは限らない
「前の会社でオフィスを移転したときは、原状回復は〇〇までしか請求されなかった」
「前回移転したときは、原状回復の費用は少額で済んだ」
など、第三者の例や過去の事例を元に、原状回復の費用を予想するのは非常に危険です。
原状回復は、ただでさえ法律で内容が定められておらず、オフィス・店舗に至っては、国土交通省のガイドラインさえも適用されないことがあります。
もし過去に原状回復を行った経験があっても、まずは今回の原状回復に必要な作業や費用を早めにリストアップし、その後で過去のデータと内容を比較し、対策を練ると良いでしょう。
おわりに
賃貸トラブルは、一度発生してしまうと収束に多くの労力を伴います。
オフィス・店舗の移転で原状回復トラブルに巻き込まれると、場合によっては移転スケジュールが大幅に遅れてしまい、事業に大きな損失を生み出しかねません。
必ず賃貸借契約書の内容に目を通し、どのような準備が必要か計画を立て、テナント側と早めに話し合いを進めておきましょう。
