店舗・オフィス用物件の中には、元の持ち主が使っていた設備や器具がそのまま残された、居抜き物件もあります。
居抜き物件には、残っている設備をそのまま使えるというメリットがありますが、レイアウトが制限されるというデメリットも潜んでいるため、慎重に選ばなくてはなりません。
今回は、入居時だけでなく退去時にも知っておきたい、居抜き物件のメリット・デメリットについて解説します。
居抜き物件の特徴とは？
居抜き物件とは、元の持ち主、または借主が使っていた設備・什器が、そのまま残っている物件のことです。
居抜き物件と通常の物件の違い
通常、事業用の物件は、入居時に追加で設置した設備や内装は、退去時に撤去しなければなりません。この退去時の撤去作業を、原状回復と呼びます。
しかし、物件のオーナーの許可が下りていれば、設備や内装を残したまま、居抜き物件として次の借主に引き渡しても良いことになっています。
同じ居抜き物件でも、元の持ち主が使っていた設備一式がそのまま残っており、新たに手を加える必要が全くないものもあれば、設備の一部しか残っていなかったり、床だけ、または天井だけ残っていたりします。
物件情報で注目すべきポイント
物件のタイプには、居抜き物件の他に、スケルトン物件もあります。
スケルトン物件とは、設備・什器や内装などが完全に取り払われた物件のことです。「骨格」を意味する「スケルトン」の文字通り、躯体のコンクリートや、ガス管や配管ダクトなど、建物の基礎部分が剥き出しになっています。
居抜き物件にもスケルトン物件にもそれぞれにメリット・デメリットがあるため、物件探しでは、建物の使用目的や店舗のスタイルに応じて、タイプを比較しなくてはなりません。
居抜き物件を選ぶメリット
まずは、居抜き物件を選択したときのメリットについて見てみましょう。
初期費用を節約することができる
居抜き物件には、既に一通りの設備や器具が残っています。そのため、店舗やオフィスにかける設備費用を節約することができます。
業務用機器や壁の追加といった内装工事は費用も高額になるため、これらが既に揃っている状態であれば、開業時の初期費用を大幅に抑えることができるでしょう。
店舗オープンの手間を省くことができる
同じ業種のテナントが使っていた居抜き物件であれば、設備や什器を、次の持ち主もそのまま利用することができます。
店舗に必要な設備や内装を選ぶ手間が省けるため、その他の開業手続きに時間を割けるようになり、店舗オープンまでの準備期間を短縮することができるでしょう。
同業種であれば効果はさらに大きい
事業の内容や店舗の種類によって、必要な設備や器具は異なります。場合によっては、特別な設備が揃っていなければ開業することができなかったり、周囲の住民に迷惑をかけたりすることもあります。
しかし、同業種が以前使っていた居抜き物件であれば、業務に最低限必要な機材が既に一通り設置されている可能性は高くなります。
例えば、飲食店の居抜き物件であれば、厨房や、大きな排気ダクトや水道管など、飲食店に必要な設備がほとんど残っているでしょう。
あるいは、美容院であれば、大きな施術器具が置けるスペースが確保されていたり、シャンプースペースとカットスペースがあらかじめ分離されていたり、水を大量に流しても漏水しない丈夫な排水管が用意されていたりします。
このように、同業種同士で居抜き物件を引き継ぐことができれば、残っている設備を有効に活用することができます。
居抜き物件を選ぶときのデメリット
設備が揃っていることが居抜き物件の最大のメリットですが、この点だけで選んでしまうと、大きな後悔に繋がる恐れもあります。
居抜き物件を選ぶときは、以下のデメリット面もよく把握しておきましょう。
レイアウト変更が制限される
居抜き物件の一番のデメリットは、間取り変更や内装工事が制限されてしまう点です。
一通りの設備や機材が揃っている居抜きと言えど、店舗やオフィスの雰囲気に合わせて、多少のカスタマイズは必要です。しかし、居抜き物件の場合、物件に既に設置されている設備や家具のスペックに合わせたプランニングを行わなければなりません。
設備が古く使いにくいことがある
居抜き物件に残っている設備は、必ずしも美品とは限りません。
汚れや劣化がひどく、すぐに交換や修理が必要になってしまうと、内装工事で節約できたはずの設備費用が発生してしまいます。また、型式が古い設備は、取り扱い説明書が保管されていないケースも多く、使い方がわからなかったり、誤った使用方法で事故に繋がる恐れもあります。
居抜き物件を契約するときは、設備の耐用年数や保証の有無なども必ずチェックしておきましょう。
原状回復の範囲が分かりにくい
冒頭でもご説明したように、事業用の物件は、退去時の原状回復で、追加設置した設備を撤去する必要があります。
しかし、居抜き物件の場合、入居前からあった設備と追加したした設備の範囲がわかりにくく、退去の際、どこまで撤去すべきかトラブルに繋がることもあります。
事業用物件の原状回復費用は、持ち主が負担しなければなりませんので、退去時に不要な工事費用やトラブルを発生させないためにも、入居時の状態を写真に残しておくと良いでしょう。
前のテナントのイメージも引き継ぐ恐れがある
居抜き物件を引き継いだテナントは、前のテナントのイメージも引き継ぐことになります。
これはメリットになるケースもありますが、前のテナントが周囲に悪いイメージを与えていた場合は、注意が必要です。
もし、前のテナントが良いイメージを持たれていれば、新しくオープンする店舗の集客アップに利用することができるでしょう。しかし、前のテナントが「あそこは前のテナントで食中毒が起きた」「客が来なくて倒産してしまった」など、近隣の住民や利用者に悪いイメージを与えていた場合、新しい店舗もその影響を受けてしまい、客足が遠のく恐れがあります。
おわりに
居抜き物件は、上手く選ぶことができれば、入居時のコストや工事期間を大幅にカットすることができるため、初期費用を抑えて開業したい方にとって、魅力的な物件です。
しかし、設備がそのまま残っていることが、必ずしもプラスに働くとは限りません。同業種が使っていた物件でも、本当に使いやすいかどうかは、自分たちで判断する必要があります。
コスト節約を目的に居抜き物件を選んでしまわず、設備のタイプや間取りの特徴など、総合的な情報を元に物件の良さを見極めましょう。
