前テナントの設備が残っている「居抜き物件」を、ぜひ店舗用物件として利用したいと考えている方も少なくはないでしょう。
居抜き物件には、開業費用の節約や準備期間の短縮といった優れたメリットがありますが、魅力だけで選んでしまうと、節約どころか店舗の運営にも悪影響を及ぼしかねません。
居抜き物件選びで失敗しないためにも、物件選びの3つのポイントを知っておきましょう。
居抜き物件とはどのような物件か
居抜き物件とは、前のテナントが使っていた設備や内装が、そのまま残っている物件のことです。
通常、居住用の賃貸物件を退去する際、退去者は、借りた時の何もない状態に戻す「原状回復」を行わなければなりません。
しかし、店舗用やオフィス用物件などは、使っていた設備や改変した内装をそのまま残して退去できるものがあり、これらは「居抜き物件」として物件情報に記載されます。
居抜き物件は新規開業の強い味方
新規開業に立ちはだかる壁は、なんと言っても高額な開業費用であり、そのうち大きな割合を占めるのは、設備の購入費用でしょう。
しかし、前のテナントが使っていた設備がそのまま残っている居抜き物件であれば、設備購入費用をぐんと抑えることができ、開業のための予算を、店舗の運営費用に回すこともできます。
居抜き物件を選ぶ時の3つのチェックポイント
居抜き物件といっても、設備の保管状況や建物の劣化状態などは、物件によって全く異なります。
何のメリットもない居抜き物件を選んでしまわないように、居抜き物件選びでは、以下のポイントを必ずチェックしておきましょう。
1.設備機器の状態は良好か
居抜き物件の最大のメリットである既存の設備機器も、使えなければ意味がありません。
機器の修理や清掃をしなくてもすぐに使えるかどうか調べておき、できれば、動作確認まで済ませておくことをおすすめします。
また、取扱説明書や保証書などの保管状況についても、設備の管理が正しく行われてきたことを確認する意味でも調べておきましょう。
さらに、同じ飲食業同士でも、提供する料理の種類が違えば、使用する調理設備の種類は全く異なります。
不必要な設備が厨房にあっても、スペースの邪魔になり、撤去する場合は費用を負担しなければなりません。
もし、前テナントが同一業種でも、設備の内容や必要性までしっかり確認しておきましょう。
2.インフラ設備は整っているか
水道・電気・ガスなどのインフラ設備についても、問題なく使用できることを確認しておきましょう。
その際、故障の有無だけでなく、店舗の業種に対し、適切な容量かどうかを調べておく必要があります。
3.前のテナントの撤退理由
居抜き物件を選ぶ時は、前のテナントがなぜ撤退したかについて、理由を調べておきましょう。
例えば、
● 人通りが少なく集客しにくかった
● 地域のニーズに合っていなかった
など、立地や需要が理由で撤退した場合、次に入る店舗も同様のダメージを受ける恐れがあります。
また、居抜き物件はその性質上、前のテナントの面影が残りやすいため、前のテナントを知っている人はつい新しい店舗と比べてしまいます。
そのため、前の店舗に対する周囲からの評判についても、必ず調べておかなければなりません。
近年は様々なクチコミサイトがありますので、レビューの内容から、ユーザー層や価格設定、提供する商品の傾向などから、どういった雰囲気の店舗だったかを予測することができます。
さらに、前テナントが近隣住民や建物とトラブルを起こしていたかどうか調べることも忘れてはなりません。
排煙や悪臭、騒音などが原因でトラブルを起こしている場合、物件の内装リフォーム時にそれらを改善しなければならない可能性があります。
3.店舗用物件としてのポテンシャル
イニシャルコスト（開業費用）を抑えるために居抜き物件を選んでも、内装のリフォームや補修の費用が予算を上回ると本末転倒です。
居抜き物件は、つい既存設備の充実度ばかりに注目してしまいますが、壁や床、共用部などのメンテナンス状況も忘れずにチェックしておきましょう。
内装工事が必要であれば、費用はどのくらいか、開業予算の範囲内かについても、物件購入前に必ず調べておきましょう。
特に、イメージしている店舗の内装やコンセプトに対し、居抜き物件の状態がかけ離れているほど、手を加える箇所が増え、内装費用が高くつく恐れがあります。
居抜き物件を利用して賢く開業するために
物件は、一度契約してしまうと簡単には解約できず、解約するために大きな時間と手間がかかれば、開業の準備にも支障が生じかねません。
上記のチェックポイントを抑えることはもちろん、専門家の力も借りて、開業費用を最小限にしましょう。
内覧はリフォームの専門家に同行してもらおう
居抜き物件を利用して開業費用を抑えるのであれば、既存の設備と内装をほぼそのまま流用できる状態の物件を選ばなければなりません。
物件を契約する前に内装工事の有無を知りたい時は、居抜き物件を内覧する際に、リフォームの知識を持つ専門家に同行してもらうと良いでしょう。
壁紙の張替えや床のワックスがけといった簡単なリフォームで済むか、構造材の補修など大掛かりな工事が必要か、それらにかかる工事費用まで調べてもらうことができます。
おわりに
一通りの設備が既に揃っている居抜き物件は、新しくお店を開こうとする人にとって非常に頼もしい存在です。
しかし、ただ居抜き物件という理由だけで、よく検討せずに物件を選んでしまうと、思わぬ費用が発生してしまいかねません。
既存設備の状態だけでなく、近隣からの評判や立地など、あらゆる角度から総合的に判断し、最も理想的な居抜き物件を見つけていきましょう。
