飲食店は、厨房設備の導入などで初期費用がかさみやすく、内装工事の内容も煩雑になりがちな業種です。飲食店の開業費用を抑え、内装工事を計画通りに行うためにも、「A工事」「B工事」「C工事」という3つの工事区分を知って、「入居者側」と「建物のオーナー」のどちらが工事費用を負担するか明確にしておきましょう。
飲食店の内装にも影響する「工事区分」とは
ビルやショッピングセンターなど、所有者と入居者が分かれている建物では、「A工事」「B工事」「C工事」という3つの「工事区分」に分けて、発注者や費用負担者、工事範囲などが区別されています。
「A工事」「B工事」「C工事」の区分
工事区分は主に、
● 工事を行う人
● 工事費用を負担する人
● 工事をした箇所を管理する人
● 工事を実施する業者
● 工事が行われる箇所
で区別されます。
各工事区分の詳細は次の項目で解説しますが、飲食店の内装工事を行う前に、まずは工事区分の「発注者」と「費用負担者」の違いを抑えておきましょう。
| 工事区分 | 工事の発注者 | 費用負担者 |
|---|---|---|
| A工事 | 建物の所有者 | 建物の所有者 |
| B工事 | 建物の所有者 | 入居者 |
| C工事 | 入居者 | 入居者 |
特に注意すべき点は、「B工事」の、『発注者は建物の所有者であるにも関わらず、費用負担者が入居者になっている』という点です。
工事区分はお店を開く建物ごとに異なる
工事区分は建物によって定義が異なります。仮に、「C工事の範囲内と思って工事をしたら、A工事で行うべき内容だった」などのように、工事区分の認識を誤ると、建物所有者と「手を加えてはならない部分を勝手に工事された」というトラブルに繋がる恐れがあります。
あるいは、「店舗用に建物を借りたが、B工事の範囲が他の建物に比べて非常に広かった」という状態だと、本来抑えられたはずのB工事の費用を、開業資金から多く支払わなければなりません。飲食店の内装工事を行う時は、入居する建物のA工事、B工事、C工事の区分を必ず確認しておきましょう。
飲食店で行う「A工事」
A工事の内容
● 工事を発注する人 建物の所有者
● 工事費用を負担する人 建物の所有者
● 工事をした箇所の所有権 建物の所有者
● 工事を実施する業者 所有者が指定した施工業者
● 工事が行われる箇所 建物の構造に関わる場所
A工事で行われる工事の内容
A工事で行われるのは、全入居者が使用する設備や共用部、建物躯体といった、建物の耐久性に関わる構造部分です。
● 設備…水道やガスなど
● 共用部…廊下や窓など
● 建物躯体…断熱性、耐震性など
A工事は建物の所有者が行い、工事業者も所有者が指定するため、入居者が工事の打ち合わせに参加する必要はありません。ただし、A工事の実施期間がお店の営業日や内装工事のスケジュールに影響を及ぼすこともありますので、A工事の実施時期は注意しておきましょう。
飲食店で行う「B工事」
B工事の内容
● 工事を発注する人 建物の所有者
● 工事費用を負担する人 入居者
● 工事をした箇所の所有権 建物の所有者/一部、入居者になることも
● 工事を実施する業者 所有者が指定した施工業者
● 工事が行われる箇所 入居者が使用する箇所のうち、建物や他の利用者の安全性に関わる箇所
B工事で行われる工事の内容
B工事とは、入居者が使用する箇所のうち、建物や他の利用者の安全性に関わる箇所で行う工事です。具体例を挙げると、スプリンクラーなどの消防設備や避難用の非常用階段、空調設備、防水工事などがB工事に該当します。B工事は、建物所有者が「安全性を遵守できる」と認めた指定業者に発注します。しかし、工事費用は、実際に使用する入居者側が負担しなければなりません。
B工事に問題点が多い理由
B工事は、建物の所有者が指定業者に施工を依頼するため、競争原理が働かず、工事金額が高くなる傾向にあります。もし高額な工事費用を提示されてしまうと、「B工事の費用が開業の予算をオーバーしてしまったが、値下げ交渉できない」という状態に陥りかねません。B工事の見積もりを提示された時は、外部の工事業者に第三者の目線で見積もりを査定してもらい、助言をもとに建物所有者に減額を交渉するなどしましょう。
また、工事箇所の所有権に関して、A工事は建物の所有者、C工事は入居者とはっきり分かれていますが、B工事は所有者の定義も建物ごとに曖昧です。例えば、B工事で飲食店用の空調設備を設置すると、設備の所有権が建物のオーナーになる恐れがあります。所有権がオーナーだった場合、自費で設置した空調設備にも関わらず、退去時に建物から持ち出せなってしまうかもしれません。B工事では、工事箇所の所有権も事前に確認しておきましょう。
飲食店の内装工事は「C工事」
C工事の内容
● 工事を発注する人 入居者
● 工事費用を負担する人 入居者
● 工事をした箇所の所有権 入居者
● 工事を実施する業者 入居者が選定した施工業者
● 工事が行われる箇所 入居者が使用し、原状回復できる箇所
C工事で行われる工事の内容
C工事は入居者主導で行う工事で、建物の耐久性や安全性に影響せず、原状回復が可能な箇所が対象です。壁紙の張り替えやフローリングの交換といった、飲食店開業時に行う内装工事もC工事に含まれます。
C工事では入居者が施工業者を選べるため、複数の業者に相見積もりを取りながら予算交渉が可能です。従って、B工事の区分を極力減らしてC工事に含めることが、飲食店開業時の初期費用を節約する大きなポイントと言えるでしょう。
おわりに
入居前に、店舗用に借りようとしている建物のA工事、B工事、C工事の区分を知っておくと、店舗の開業費用がより正確に把握できるようになります。特に、入居者側が費用を負担するB工事については、C工事への切り替えや、工事費用の減額、工事後の所有権などを、建物所有者とよく話し合っておかなければなりません。飲食店開業時の費用を抑え、安心してテナントを使い続けるためにも、B工事の内容をできるだけC工事の内装工事に含め、予算内で施工してくれる業者を見つけましょう。
