店舗用やオフィス用の物件を探していて、「スケルトン物件」という条件を見たことのある方も多いのではないでしょうか？
スケルトン物件を選ぶと、お店やオフィスをより自分たちの好みにカスタマイズすることができますが、開業費用が高額になるなど、デメリットも発生します。
この記事では、スケルトン物件の特徴や、物件を選ぶ前に知っておきたいメリット・デメリットについて解説します。
スケルトン物件とは？
スケルトン物件とは、内装に何も施されていない物件のことです。
内装が何もないスケルトン物件
通常、建物の内装には、壁のクロスや床のフローリングが貼られ、間仕切り壁などで部屋が区切られています。
スケルトン物件は、壁や床にこれらの内装が一切施工されておらず、下地のコンクリートや配管が剥き出しの状態になっています。
一方、前の持ち主が使っていた内装や設備が残っている物件は「居抜き物件」と呼ばれます。スケルトン物件と居抜き物件では、工事にかかる費用や期間が全く異なりますので、それぞれの違いを必ず区別しておきましょう。
スケルトンの意味
スケルトンとは「骨格」を表す言葉です。建物の骨格とは、内装材を除く、柱や梁、壁パネルなどの構造材が該当します。
なお、構造材のみを残して建物を解体し、中の間取りや内装を一から作り替えるリフォームのことを、スケルトンリフォームと呼びます。
スケルトン物件で開業するメリット
スケルトン物件には、以下のようなメリットがあります。
レイアウトの自由度
スケルトン物件を選ぶメリットは、何といっても、借主の好みや店舗のスタイルに合わせて、自在にカスタマイズが行えることです。
入居時の内装工事では、既存の壁や設備の位置を気にせずに、設備や間取りを自由にプランニングすることができるでしょう。また、あえてコンクリートや配管を内装材で覆ってしまわず剥き出しにして、インテリアの一部にするテクニックを利用することもできます。
築年数の古さを気にせず利用できる
築年数が古い建物の内装は、経年劣化による日焼けや傷などが蓄積されていることも多く、場合によってはこれらの内装を全て撤去し、改めてリフォームを行う必要があります。
初めからスケルトン状態になっている物件であれば、設備や内装の古さを気にする心配もなく、古い内装材の撤去・交換費用が発生することもありません。
すべて自分たちで揃えるので安心
すべての内装材や設備・什器を自前で揃えるスケルトン物件は、自分の目で設備の状態を確かめたうえで用意することができます。
一方、厨房などの業務用機材が残っている居抜き物件には、中古で引き継いだ設備が正常に機能しないというリスクが潜んでいます。
スケルトン物件で開業するデメリット
スケルトン物件の「何もない状態」は、メリットになることもあれば、デメリットと化すこともあります。
設備投資費用が高額になる
内装を一から作らなければならないスケルトン物件は、当然のことですが、内装工事費用が高額になってしまいます。
スケルトン物件で店舗やオフィスをオープンさせるときは、初期費用が高額になることを覚悟しておかなければなりません。
一方、前のテナントが使用していた設備がひととおり残っている居抜き物件であれば、足りないものを追加するだけで開業の準備を済ませることができるでしょう。
事業の種類によっては不便になることも
スケルトン物件の中には、内装や設備だけでなく、電気・水道・ガスの配管まで撤去されているものもあります。
飲食店や美容院などを開業する場合、インフラが整っていないスケルトン物件を選ぶと、開業のためさらに多くの費用と時間をかけることになってしまいますので、注意が必要です。
なお、電気・水道・ガスの配管は、いずれもすべて有資格者でなければ工事を行うことはできません。
原状回復費用に注意
物件を退去するときは、原状回復工事を行う必要があります。事業用物件における原状回復では、借主がカスタマイズした部分は、すべて借主の負担で退去時に撤去しなければなりません。
内装を一から工事しなければならないスケルトン物件の場合、入居時にカスタマイズした部分をすべて撤去することになるため、原状回復工事は非常に高額になってしまいます。
スケルトン物件を選ぶときは、退去時の原状回復規約についてよく確認し、居抜き物件として残しても良いか、オーナーに相談しておくと良いでしょう。
おわりに
設備や内装を自由にカスタマイズできるスケルトン物件は、上手く利用することができれば、最も理想に近い店舗やオフィスとなるでしょう。
しかし、スケルトン物件に潜むリスクや退去時の処理などをしっかり把握しておかなければ、思わぬトラブルや費用負担を被ることになってしまいます。
メリット面だけでなく、デメリット面もよく把握したうえで、事業内容に最も相応しい物件を見つけましょう。
