前のテナントが使っていた設備をそのまま引き継ぐことができる居抜き物件は、開業費の節約や店舗オープンの準備期間短縮など、多くのメリットがあります。しかし、手軽さや節約効果だけで選んでしまうと、大きな落とし穴が待ち受けているかもしれません。
満足のいく居抜き物件を手に入れるためにも、物件探しや内覧時のチェックポイントをしっかり押さえておきましょう。
建物のチェックポイント
建物がきれいかどうかはもちろん、空調機器や厨房機器、電気やガス、トイレや手洗い場といった、快適な店舗を作るためのインフラが整っていることも確認しておきましょう。
設備が使用できる状態か
電気や水道などの配線工事は、有資格者しか行うことができません。そのため、これらの工事が発生すると、居抜き物件のメリットである「初期費用の節約」の効果が薄れてしまいます。
・給排水管
給水管から赤サビが出てきたり、排水口に溜まった汚れのせいで水が詰まっていたりすると、漏水や異臭などのトラブルに繋がる恐れがあるため、必要に応じて清掃やパイプの交換などを行わなければなりません。また、手洗い場やトイレといった水回り設備の位置を変更すると、給排水管の延長工事や内装工事が発生し、設備1箇所につき、約40～90万円の工事費用が発生する恐れがあります。
・電気
既にある設備のほかに、機器の追加を検討している場合は、電気容量を越えてしまわないか確認しておきましょう。
・ガス
ガスの増設工事は、電気に比べると費用も工事も大規模になります。もしガスの容量が不足していると、調理器具が追加できなかったり、十分な火力を出せなかったりして、調理の効率が大きく落ちてしまいます。
衛生面に問題はないか
ラーメン店や焼き鳥店など、油を多く使用するお店が使っていた居抜き物件では、油汚れなどが壁や排水口、排気口の内部に蓄積されている恐れがあります。それらの汚れが原因で、害虫や悪臭が発生していないかどうかも必ずチェックしておきましょう。
建物内装のチェックポイント
居抜き物件で意外にも見落としがちなのが、建物の内装です。汚れや傷などの目に見える部分だけでなく、リース契約の有無など、見ただけではわからない部分も確認しておきましょう。
大きな変更の必要はないか
いくら一通りの設備が揃っている居抜き物件と言えど、壁紙の張替えや全体のクリーニングなど、ある程度の内装工事は必要です。
しかし、理想的なレイアウトに近づけるために、設備の位置変更や、内装全体の大幅な間取り変更が必要になると、高額な内装工事費用が発生し、居抜き物件を選ぶメリットが少なくなってしまいます。
リース契約の有無
前テナントから引き継いだコピー機やドリンクサーバーなどの設備が、リース契約や、メーカーからの貸与品になっていないかよく確認しておきましょう。リース機器やメーカー貸与機器は、リース会社やメーカーに所有権があるため、もし勝手に処分したり他人に譲渡したりすると、トラブルの原因になってしまいます。
建物周辺のチェックポイント
建物の外観・内装だけでなく、その建物を取り巻く事情もしっかりチェックしておきましょう。
前テナントの評判は良好か
前テナントの印象に振り回されやすい点は、居抜き物件のメリットでもあり、デメリットでもあります。もし、前テナントが事故や借金などあまり良くない理由で撤退していた場合は、新しく入るお店のイメージも大きく落ちてしまいます。
また、お店の入れ替わりが激しい建物では、近所から「あの場所にできる店は長続きしない」という目で見られてしまうため、客が寄り付きにくくなってしまいます。
建物の内装や見た目だけでなく、自分たちの前に使用していたテナントの評判もしっかりリサーチして、サービスやメニュー作成などに利用しましょう。
客層とターゲット層に差はないか
例え開業に必要な設備がひととおり揃っていて、今すぐに使用できる状態でも、それだけで集客が維持できるとは限りません。
そのお店のターゲットと、お店の前を通る近隣住民や通行人の雰囲気がマッチしているかどうかは、居抜き物件を選ぶときでも必ず確認しておきましょう。
おわりに
居抜き物件は、上手く利用することができれば、店舗の開業に必要な時間や費用を大幅に節約することができます。しかし、隠れている問題点や悪条件を見過ごしてしまうと、大きなトラブルにも繋がりかねません。
居抜き物件の内覧では、見た目のきれいさや設備の充実度に惑わされず、実際に使うことを想定して、入念なシミュレーションを行いましょう。
